“逃離格子間”的心靈呼喚聲越來(lái)越響亮。直到近些年，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、共享經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)和流行，才為破解這一“辦公難題”帶來(lái)新的契機(jī)—象征著過去受壓抑的白領(lǐng)勞動(dòng)者的傳統(tǒng)格子間式微，而代表著扁平化、自由化、互聯(lián)網(wǎng)精神的大空間開敞辦公方式迅速成為主角。知名作家尼基爾·薩瓦爾（Nikil Saval）在《隔間：辦公室進(jìn)化史》（Cubed：A Secret History of the Workplace）所提及的奢望——“現(xiàn)代人希望能不受時(shí)間和地點(diǎn)的約束而工作”，竟成真了。
“后起之秀”彎道超車
新一代職場(chǎng)人在獲得自由的同時(shí)，也促進(jìn)了共享辦公這股浪潮席卷全球。有“共享辦公鼻祖”之稱的WeWork的崛起，更是讓新型共享辦公空間在國(guó)內(nèi)迅速“走紅”，受到資本熱情的追捧。2015年被稱為“中國(guó)共享辦公元年”，中國(guó)的眾創(chuàng)空間從50余家發(fā)展到2300多家，增長(zhǎng)近46倍，全國(guó)包括2345家眾創(chuàng)空間在內(nèi)的孵化器達(dá)到4875家，一躍成為全球孵化器數(shù)量最多的國(guó)家。
前期快步進(jìn)場(chǎng)的共享辦公行業(yè)參與者的品牌基因不同，發(fā)展路徑也大相徑庭，歸納起來(lái)大致有三種類型：一種以創(chuàng)投媒體36kr旗下氪空間為代表，這類品牌面向創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供早期孵化等相關(guān)特色服務(wù)，在辦公選址、環(huán)境布置、服務(wù)等方面注重性價(jià)比；一種是效仿WeWork的，側(cè)重空間設(shè)計(jì)和體驗(yàn)，工位價(jià)格比同區(qū)域的其他品牌偏高；還有一種是優(yōu)客工場(chǎng)這類的經(jīng)濟(jì)型品牌，憑借低價(jià)位迅速布點(diǎn)，用空間數(shù)量搶占市場(chǎng)。但無(wú)一例外的是，它們都聚焦在服務(wù)創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)資源方面，以“眾創(chuàng)空間”之名為大眾所熟知。
同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)很快白熱化，國(guó)內(nèi)共享辦公行業(yè)隨之陷入了冰火兩重天的局面：一方面，頭部企業(yè)坐擁更多的資源和資本，享受著品牌、規(guī)模化效應(yīng)；另一方面，在業(yè)績(jī)下滑的路上越走越遠(yuǎn)的玩家也不在少數(shù)，比如，因租金上漲、入駐率不足、后續(xù)資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)倒閉的Mad Space，運(yùn)營(yíng)4個(gè)月就倒閉的深圳創(chuàng)客空間“地庫(kù)”……伴隨著“腥風(fēng)血雨”，共享辦公的發(fā)展開啟了下半場(chǎng)的爭(zhēng)奪——當(dāng)?shù)案庠阶鲈酱?，盈利難、同質(zhì)化、專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才不足等都成為共享辦公企業(yè)生存發(fā)展的痛點(diǎn)。這意味著，在行業(yè)內(nèi)剩余玩家實(shí)力不相上下之時(shí)，通過彎道超車實(shí)現(xiàn)突破性的競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)至關(guān)重要。
作為“后起之秀”的ATLAS寰圖，適時(shí)把握住了這個(gè)突圍點(diǎn)。自2017年進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)，由“地產(chǎn)二代”陳思烺所創(chuàng)立的寰圖，既不做孵化器，也不參與股權(quán)投資、不持有重資產(chǎn)，而是從一開始就將空間作為產(chǎn)品來(lái)打造，深耕服務(wù)領(lǐng)域。這在當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)看來(lái)“是不可思議的”。
寰圖卻做到了。憑借一系列差異化運(yùn)作，寰圖迅速打破了共享辦公行業(yè)難賺錢的魔咒。它的首個(gè)項(xiàng)目“ATLAS寰圖辦公空間 & 生活空間·廣州雅居樂中心”，在正式開業(yè)半年后開始盈利，其出租率基本達(dá)到90%。不到2年的時(shí)間內(nèi)，寰圖已完成了兩次融資—首輪融資引援太盟地產(chǎn)及高盛，隨后又引入李思廉（富力集團(tuán)董事長(zhǎng)）、星河灣集團(tuán)以及時(shí)代中國(guó)控股有限公司成為投資者，完成A2輪融資。目前，寰圖在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市擁有 24 家辦公空間項(xiàng)目，管理總面積約 21 萬(wàn)平方米，最新估值升至 60 億元人民幣。
ATLAS 寰圖·深圳鼎和大廈- 露天花園及休閑區(qū)
主打“高大上”
與一般同行所偏愛的舊廠房、舊工廈等較為廉價(jià)的選址所不同，寰圖從一面世就主打“高大上”?！拔覀兊倪x址主要是一線城市和重點(diǎn)城市的甲級(jí)寫字樓?！卞緢D首席執(zhí)行官陳思烺稱，“寰圖在廣州已有雅居樂中心、發(fā)展中心、高德置地廣場(chǎng)H座三個(gè)辦公空間，都是位于CBD珠江新城。同樣，寰圖在北上深杭和香港所布局的辦公空間，亦全都選址當(dāng)?shù)睾诵牡囟蔚募准?jí)寫字樓?！边@讓不少共享辦公運(yùn)營(yíng)商看到了選址的另一種可能性：往地點(diǎn)最優(yōu)的地方去！
“甲級(jí)寫字樓模式雖然在國(guó)內(nèi)已經(jīng)過了 20 年的發(fā)展，但是我們幾乎看不到任何的變化，無(wú)論你是什么類型的企業(yè)，都是同一個(gè)模樣——穿過華麗的大堂，步入電梯，出來(lái)后看到的交付空間基本上都是清一色的毛坯，十分單一。但實(shí)際上，租賃場(chǎng)景應(yīng)該是細(xì)分化的，大型企業(yè)、中大型企業(yè)、小型企業(yè)、自由工作者，各有各的需求?！迸c此同時(shí)，陳思烺注意到，近年來(lái)，在寫字樓竣工面積總量同比進(jìn)一步提升的情況下，國(guó)內(nèi)寫字樓迎來(lái)大量的供應(yīng)。以北京為例，2017年就有10個(gè)新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，建筑面積共計(jì)753344平方米，這使得北京的甲級(jí)寫字樓總存量突破千萬(wàn)大關(guān)，達(dá)1005萬(wàn)平方米。
“我們何不把握這個(gè)機(jī)會(huì)，在甲級(jí)寫字樓擴(kuò)張的同時(shí)順勢(shì)而為？”陳思烺把寫字樓比作酒店，應(yīng)該有經(jīng)濟(jì)型酒店、五星級(jí)酒店等不同產(chǎn)品線。他認(rèn)為，甲級(jí)寫字樓的等級(jí)與五星級(jí)酒店匹配，有著很大的供應(yīng)量和改良空間，“所以，寰圖所打造的并非傳統(tǒng)的服務(wù)式辦公或新興的共享辦公，而是作為CBD 甲級(jí)寫字樓全生態(tài)運(yùn)營(yíng)商，從一棟寫字樓的空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)、硬件配套以及顧客服務(wù)等方面進(jìn)行運(yùn)營(yíng)?！?br />
正在發(fā)生的“場(chǎng)景革命”
互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)KOL 吳聲在《場(chǎng)景革命》中提到這樣一個(gè)概念——對(duì)一種新場(chǎng)景的思索，即是創(chuàng)業(yè)者、品牌主的又一次“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”之旅。場(chǎng)景革命在共享辦公的“轉(zhuǎn)型”中對(duì)應(yīng)兩種投射：一方面，滿足用戶需求基礎(chǔ)上的產(chǎn)品升級(jí)，實(shí)現(xiàn)生活、工作、消費(fèi)等諸多場(chǎng)景的邊界消融；另一方面，則是在傳統(tǒng)地產(chǎn)商與共享辦公運(yùn)營(yíng)服務(wù)商之間嘗試創(chuàng)新性的合作模式，實(shí)現(xiàn)雙贏。這也造就了共享辦公的另一種可能——在一棟寫字樓里打造一個(gè)生態(tài)體系，當(dāng)中的每一個(gè)業(yè)態(tài)都是互補(bǔ)的且相互引流。
“寰圖模式”即是如此?！熬拖裎逍羌?jí)酒店提供健身、SPA等設(shè)施一樣，消費(fèi)其實(shí)是場(chǎng)景化的。過去，沒有人會(huì)真正地在意寫字樓人群的需求，從早晨買一杯咖啡到午飯用餐，再到下班后的健身和社交需求，這些都是傳統(tǒng)寫字樓無(wú)法提供的，所以我們決定從人的每天訴求出發(fā)，提供了更多的衍生服務(wù)。”陳思烺說。
因而，和冷冰冰的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓不一樣，在寰圖辦公空間內(nèi)你能找到咖啡店、廚房、健身工房、室內(nèi)高爾夫球會(huì)……陳思烺把這一部分歸類為寰圖生活空間，既是針對(duì)寫字樓人群的產(chǎn)品，也會(huì)對(duì)外開放，且全部都是線下直營(yíng)。
同時(shí)，ATLAS 寰圖通過定期的主題活動(dòng)，為社區(qū)內(nèi)會(huì)員提供相互交流和資源共享的平臺(tái)，幫助其實(shí)現(xiàn)辦公與生活的平衡。此外，ATLAS 寰圖還針對(duì)不同會(huì)員的需求設(shè)計(jì)了不同的辦公產(chǎn)品和服務(wù)，包括聯(lián)合辦公空間、服務(wù)式辦公室、企業(yè)定制總部以及傳統(tǒng)寫字樓租賃等，可囊括專業(yè)行政辦公服務(wù)及品牌旗下的生活配套福利，為用戶增值。這樣的布局，不僅彌補(bǔ)了原有物業(yè)配套設(shè)施單一和不足的問題，也成為寰圖溢價(jià)能力高的絕佳武器，寰圖方面表示，“借助辦公會(huì)籍費(fèi)用、配套設(shè)施和服務(wù)的收入提成，寰圖已經(jīng)成功構(gòu)建租金盈利模式之上的體系化盈利模式。這個(gè)模式是比較創(chuàng)新的。”
“因?yàn)?，傳統(tǒng)寫字樓能吸引的客源是有限的，加上供應(yīng)量比較大，很容易形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?！标愃紵R分析認(rèn)為，寰圖生態(tài)圈模式不僅能讓大量的中小型企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)以更低的成本進(jìn)駐到都市核心的甲級(jí)寫字樓，還能幫助業(yè)主方擴(kuò)大客源基礎(chǔ)，提高物業(yè)的溢價(jià)能力和投資的回報(bào)率，讓多方共贏。
事實(shí)證明，陳思烺這一做法頗具先見之明。全球房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯今年4月發(fā)布的《2019年第一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下跌1.7%至每月225.8元人民幣/ 平方米，寫字樓空置率環(huán)比上升0.2%至18.2%，其中深圳CBD福田區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。
ATLAS 寰圖·上海白玉蘭廣場(chǎng)- 服務(wù)式辦公室
“快與慢”的思考
在金融去杠桿大背景下，VC/PE機(jī)構(gòu)正值“錢荒”，投資收緊，但共享辦公卻在這個(gè)資本寒冬掀起了投資熱浪。從總體融資情況看，行業(yè)在2018年并未出現(xiàn)“寒冬”現(xiàn)象，而是不斷獲得資本青睞。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017 ～ 2022年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)商業(yè)模式與招商引資分析報(bào)告》顯示，去年1月至8月行業(yè)內(nèi)共有8起投資，大多數(shù)集中在B輪之后，且融資額多為億元級(jí)別，行業(yè)正在步入整合期，頭部效應(yīng)將顯現(xiàn)。
2000億元人民幣市場(chǎng)，逾3000家競(jìng)爭(zhēng)者，中國(guó)共享辦公的未來(lái)免不了一場(chǎng)“腥風(fēng)血雨”。但曾在摩根士丹利任職的陳思烺卻處之泰然，“利潤(rùn)和規(guī)模需要平衡，我們覺得只要有合理的盈利區(qū)間就可以。對(duì)于海外擴(kuò)張的腳步，我們也會(huì)更謹(jǐn)慎一點(diǎn)?！敝劣凇昂侠淼挠麉^(qū)間”是多少，陳思烺認(rèn)為，對(duì)不同城市的盈利能力應(yīng)以不同的概念去理解，1.5線城市、二線城市能夠貢獻(xiàn)更大的盈利率，但是一線城市能夠貢獻(xiàn)更大的盈利值。
對(duì)于寰圖的未來(lái)，陳思烺非常自信：“在每一個(gè)細(xì)分的領(lǐng)域中，我們都有不同的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但是有同樣完整生態(tài)鏈的公司，在我的認(rèn)知范圍里面還沒見到?！彼嘎叮磥?lái)寰圖仍以甲級(jí)寫字樓為主，重點(diǎn)在一線城市、1.5線城市以及主要的二線城市發(fā)展，不排除會(huì)開拓其他產(chǎn)品線。
從容淡定的陳思烺，也有著急的時(shí)候。與他并肩作戰(zhàn)的工作伙伴直言，老板強(qiáng)調(diào)最多的事情永遠(yuǎn)是把產(chǎn)品不斷提升，做到極致，“我們并不滿足于現(xiàn)狀，廣州雅居樂中心是1.0版本，上海2.0版本已經(jīng)呈現(xiàn)，新落成的項(xiàng)目包括上海的震旦大廈、西安的邁科中心、華僑城·長(zhǎng)安國(guó)際中心等將邁入3.0階段，寰圖一直在更新迭代。”對(duì)于陳思烺而言，創(chuàng)業(yè)沒有終點(diǎn)，每一天都是新的起點(diǎn)。
撰文—賈琦 編輯—鄒健
